Gayrimenkulde Akıllı Yatırım Dönemi

Türkiye konut piyasası son üç yılda, hızlı dönüşümlerinden birini yaşadı. Pandemi sonrasında düşük faiz ortamının etkisiyle başlayan hızlı fiyat artışları, yüksek enflasyon ve sınırlı arz konutu kısa sürede yatırım araçları arasında ilk sıraya taşıdı. Ancak sıkı para politikası, krediye erişimin zorlaşması ve yükselen finansman maliyetleriyle birlikte piyasa yeni bir denge arayışına girdi. Bugün ortaya çıkan tablo ise, ne 2022 ve 2023 yıllarındaki hızlı yükseliş dönemine ne de 2024'te yaşanan belirgin yavaşlamaya benziyor. Konut piyasası yeniden hareketleniyor ancak bu kez büyümeyi fiyat artışlarının yanı sıra, yatırımın niteliği belirliyor. Artık yatırımcılar yalnızca "hangi konut alınır?" sorusuna yanıt aramıyor, "hangi bölgede, hangi fiyata, hangi geri dönüş süresiyle yatırım yapılmalı?" diye soruyor.

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) Haziran 2026 verileri de bu değişimin en somut göstergelerinden biri. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre Türkiye genelinde konut satışları haziranda geçen yılın aynı ayına göre yüzde 15,8 artarak 129 bin 979 adede ulaştı. Böylece yılın en yüksek aylık satışlarından biri gerçekleşti. İlk el satışlar 43 bin 406 adetle yüzde 23,1, ikinci el satışlar ise 86 bin 573 adetle yüzde 12,5 artış gösterdi. İlk el satışların toplam satışlar içindeki payının yüzde 33,4'e yükselmesi, yeni konutlara yönelik talebin yeniden güçlenmeye başladığını ortaya koyuyor.

En dikkat çekici gelişme ise kredi kanalında yaşanıyor. Haziran ayında ipotekli konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 72,1 artarak 25 bin 993 adede yükseldi. Toplam satışların beşte birini oluşturan bu tablo, uzun süredir baskı altında kalan konut finansmanının yeniden hareketlendiğini gösteriyor. Buna karşılık yılın ilk altı ayında toplam satışların 699 bin 516 adetle geçen yılın aynı döneminin yüzde 3,1 altında kalması, toparlanmanın henüz tüm pazara yayılmadığını ortaya koyuyor. Başka bir ifadeyle piyasa canlanıyor ancak bu canlanma kontrollü ilerliyor.

Bu yeni dönemde yatırım kararlarını belirleyen değişkenler de köklü biçimde farklılaşmış durumda. Birkaç yıl önce yatırımcı açısından en önemli kriter konutun kısa sürede ne kadar prim yapacağıydı. Bugün ise kira getirisi, amortisman süresi, ulaşım yatırımları, deprem güvenliği, enerji verimliliği, aidat giderleri ve bölgenin uzun vadeli gelişim potansiyeli en az satış fiyatı kadar önem taşıyor. Başka bir ifadeyle piyasa, sadece kazanç beklentisinden sürdürülebilir getiri anlayışına doğru evriliyor. Bu değişimin arkasında yalnızca faiz politikası bulunmuyor. Türkiye'nin demografik yapısı, kentleşme eğilimi, kentsel dönüşüm ihtiyacı ve konut sahipliğine yönelik güçlü toplumsal talep de piyasayı desteklemeye devam ediyor. Özellikle ilk kez ev sahibi olmak isteyen geniş bir kesim, uygun finansman koşullarını beklerken, nakit gücü yüksek yatırımcılar piyasanın sakinleşmesini önemli bir fırsat olarak değerlendiriyor. Bu durum konut talebinin ortadan kalkmadığını, yalnızca zamanlama açısından ertelendiğini gösteriyor.

Konut Satın Alma Gücü Endeksi
Hane geliri, konut fiyatı ve faiz oranı kombinasyonuyla oluşturulan REIDIN Konut Satın Alma Gücü Endeksi'nde puan 100'e ne kadar yakın ise mevcut faiz oranları ile 10 yıllık kredi kullanarak ev alabilme ihtimali o kadar yüksek. 89 puanla Kocaeli en yüksek puana sahipken, Van ise 18 puanla en düşük konumda.

Satışlar Yükseliyor, Piyasa Dengeleniyor

Haziran ayı verileri, konut piyasasında yaklaşık iki yıldır beklenen toparlanmanın ilk işaretlerini veriyor. Toplam satışlardaki artışın yanı sıra ipotekli satışların yeniden yükselişe geçmesi, kredi kullanımındaki hareketlenmenin başladığını gösteriyor. Ancak satışlardaki bu canlanmayı değerlendirirken yalnızca yıllık artış oranlarına bakmak yeterli olmuyor. Çünkü geçen yılın düşük baz etkisi, bu yılki artış oranlarını yukarı taşıyor. Buna karşılık arındırılmış seriler incelendiğinde piyasanın kontrollü bir toparlanma sürecinde olduğu görülüyor. Başka bir ifadeyle talep geri geliyor ancak bu geri dönüş geçmiş yıllardaki hızlı fiyat yükselişlerini tetikleyecek ölçekte değil. Aksine hem alıcı hem de satıcı tarafı daha temkinli hareket ediyor.

Didem Güneş
Ege Yapı GYO Genel Müdürü

Faizlerde Kademeli Normalleşme Ertelenmiş Talebi Görünür Kılar 2026'nın ikinci yarısında, faizlerde kademeli bir normalleşme görülmesi halinde ertelenmiş konut talebinin daha görünür hale geleceğini düşünüyoruz. Bugün sahada gördüğümüz tablo, konuta yönelik ilginin zayıflamadığı aksine güçlü şekilde sürdüğü yönünde. Ancak bu talebin satışa dönüşmesi için çok boyutlu bir yaklaşıma ihtiyaç var. Öncelikle konut üreticilerinin proje geliştirme süreçlerini destekleyecek daha erişilebilir finansman mekanizmaları önemli. Alıcı tarafında ise özellikle ilk evini alacak kesime ve orta gelir grubuna yönelik uzun vadeli, öngörülebilir ödeme modellerinin artırılması gerekiyor. Arsa geliştirme süreçlerinin daha planlı ilerlemesi, ruhsat süreçlerinde hız ve öngörülebilirliğin artırılması, kentsel dönüşüm ve yeni konut üretimini destekleyecek teşvik mekanizmalarının güçlendirilmesi önemli olacaktır. Konut üretimini sürdürülebilir kılmak için üretim tarafının maliyet ve finansman dengesini de gözeten bir çerçeveye ihtiyaç var.

Reel Getiride Denizli Önde

INBUSINESS olarak REIDIN iş birliği ile bu yıl altıncısını yayınladığımız Gayrimenkul Raporu ile Türkiye'nin 30 büyükşehrinde, 197 ilçe ve 1252 mahalleyi mercek altına aldık. Buna göre REIDIN'in reel getiri karşılaştırması, son bir yılda konut yatırımının illere göre farklı performans gösterdiğini ortaya koyuyor. İncelenen şehirler arasında Denizli yüzde 2,16'lık reel getiriyle pozitif bölgede kalan tek il olurken, Ankara (-%0,83), Kocaeli (-%1,55), İstanbul (-%2,90), İzmir (-%6,23), Adana (-%7,41) ve Bursa (-%10,20) enflasyonun gerisinde kaldı. Aynı dönemde BIST 100 yüzde 14,34, külçe altın yüzde 12,60, DİBS yüzde 3,62 ve brüt mevduat faizi yüzde 2,04 reel getiri sağladı. Veriler, konut piyasasında artık tek tip bir performanstan söz etmenin mümkün olmadığını, yatırım başarısının şehir bazında farklılaştığını gösteriyor. Özellikle Denizli'nin pozitif reel getiri sağlayan tek il olarak öne çıkması, güçlü sanayi altyapısı, ihracat odaklı ekonomisi ve dengeli konut piyasasının yatırım performansına olumlu yansıdığına işaret ediyor. Buna karşılık büyükşehirlerde fiyat artışlarının enflasyonun gerisinde kalması, yatırımcıların bundan sonraki dönemde şehir ve bölge seçiminde daha seçici davranacağını ortaya koyuyor.

Raporda yer alan Toplam Getiri Endeksi, Reel Getiri Endeksi ve Geri Dönüş Süresi tabloları birlikte değerlendirildiğinde, yatırımın artık yalnızca en pahalı semtlerde yoğunlaşmadığı görülüyor. Bazı bölgelerde fiyat artışları sınırlı kalırken, kira gelirlerinin güçlenmesi, yatırımın geri dönüş süresini kısaltıyor. Böylece geçmişte daha çok 'değer artışı' odaklı hareket eden yatırımcılar, bugün düzenli kira geliri sağlayan bölgeleri daha yakından takip ediyor. REIDIN verilerine göre Ankara, yüzde 40,6 ile toplam getirisini en fazla artıran büyükşehir oldu. Başkenti İstanbul yüzde 36,9, İzmir yüzde 34,2, Adana yüzde 33,7, Bursa yüzde 30,1 ve Antalya yüzde 26,6 izledi. Bu tablo, fiyat artış hızının yavaşladığı bir dönemde bile konutun yatırımcıya toplam getiri üretmeye devam ettiğini gösteriyor. Özellikle Ankara'nın son bir yıldaki performansı, başkentte hem fiyat hem de kira gelirlerinin birlikte yükseldiğine işaret ediyor. Özellikle son iki yılda kira fiyatlarının satış fiyatlarından daha hızlı yükselmesi, amortisman sürelerini önemli ölçüde aşağı çekmiş durumda. Bu gelişme, konutu yeniden gelir üreten bir yatırım aracına dönüştürüyor.

Görkem Öğüt
Emlakjet CEO'su
Daha Dengeli ve Seçici Bir Yapıya Dönüş

2026'nın ikinci yarısında konut talebinin tamamen hızlanmasından ziyade, daha dengeli ve seçici bir yapıya evrilmesini bekliyoruz. Önümüzdeki dönemde talebi belirleyecek temel unsur ise yalnızca fiyat olmayacak. Lokasyon, ulaşım, bölgenin gelişim potansiyeli ve yatırım getirisi gibi kriterler çok daha belirleyici hale gelecek. Önümüzdeki dönemde hem yatırımcı hem de oturum amaçlı alıcı tarafında erişilebilir fiyatlı, doğru lokasyonda konumlanan ve kira getirisi güçlü konut tiplerinin daha fazla talep göreceğini düşünüyoruz. Özellikle orta segment ve kompakt metrekareli konutlar bu dönemde öne çıkacak. Önümüzdeki dönemde markalı ya da lüks konutlardan ziyade, güçlü lokasyona sahip, ulaşımı kolay, kiralanabilirliği yüksek ve orta segmentte konumlanan projelerin daha fazla talep görmesini bekliyoruz. Konut fiyatlarında piyasa normalleşme sürecine girdi. Fiyatlar hala artıyor ancak artış hızı önceki yıllara göre belirgin şekilde yavaşlıyor. İstanbul ise artık 'yatırımın merkezi' değil, 'yatırımın en pahalı noktası' konumunda, hala Türkiye'nin en güçlü ve en likit gayrimenkul pazarı. Ancak artık yatırım açısından tek seçenek olduğunu söylemek doğru olmaz. Anadolu'da daha düşük giriş maliyetiyle yüksek kira getirisi sunan şehirler öne çıkıyor. Örneğin Bingöl, Şanlıurfa, Kilis, Kırıkkale, Muş ve Ağrı gibi iller yatırımcı açısından güçlü getiri dengesi sunuyor. Ankara ise daha dengeli fiyat seviyesiyle uzun vadeli yatırım açısından öne çıkan şehirlerden biri.

Kompakt Konutlara Yönelim

Bir başka dikkat çekici değişim konut tiplerinde yaşanıyor. Artan inşaat maliyetleri ve satın alma gücündeki gerileme hem üreticileri hem de tüketicileri daha kompakt konutlara yönlendiriyor. Daha küçük metrekareli, enerji verimliliği yüksek, aidat yükü düşük ve ulaşım akslarına yakın projeler hem oturum hem de yatırım amacıyla daha fazla tercih edilmeye başlandı. Büyük ve lüks konutlardan çok, yaşam maliyeti yönetilebilir, kiralanabilirliği yüksek ve likiditesi güçlü projeler öne çıkıyor. Bu değişim, konutun yalnızca barınma ihtiyacını karşılamasının yanı sıra, aynı zamanda düzenli gelir sağlayan bir finansal yatırım olarak yeniden tanımlandığını gösteriyor.

REIDIN'in Geri Dönüş Süresi verileri dikkat çekici sonuçlar ortaya koyuyor. Adana'da yatırımın geri dönüş süresi bir yılda 12,97 yıldan 11,74 yıla gerileyerek yaklaşık 1,2 yıl kısaldı. Antalya'da ise amortisman süresi 17,05 yıldan 15,72 yıla indi. Buna karşılık Ankara'da amortisman süresi 12,53 yıldan 12,75 yıla, Bursa'da ise 13,24 yıldan 13,62 yıla yükseldi. Bu durum, her ne kadar toplam getiri güçlü olsa da fiyat artışının kira artışının önüne geçtiğini ve yatırımın geri dönüş süresinin bir miktar uzadığını gösteriyor. Tam da bu nedenle yeni dönemin yatırım anlayışı geçmişten farklılaşıyor. Eskiden yalnızca "Hangi şehir daha fazla prim yapacak?" sorusu sorulurken, bugün yatırımcılar "Hangi şehir daha yüksek kira geliri sağlayacak, yatırım kaç yılda kendini ödeyecek?" sorusunun cevabını arıyor.

Metodoloji

2007'den bu yana, gelişmekte olan piyasalara odaklı, gayrimenkul bilgi şirketi olarak hizmet veren REIDIN, Türkiye ve Birleşik Arap Emirlikleri için gayrimenkul fiyat endeksleri üretiyor. REIDIN, INBUSINESS Emlak Raporu'nda kullanılan verileri 30 büyükşehir, 197 ilçe ve 1.252 mahalleden topluyor. Haziran 2025-Haziran 2026 dönemini içeren REIDIN veri setlerinin oluşturulmasında, hesaplama yapılan dönemin ilgili bölge kırılımı için bulunan medyan konut satış ve kira fiyatları baz alınıyor. Bölgeler/tabakalar belirlendikten ve medyanlar hesaplandıktan sonra, ağırlıklandırılarak şehir değerleri ve Türkiye kompozit değerleri hesaplanıyor.

Yatırım Yalnızca Büyükşehirlere Değil

REIDIN'in ilçe ve mahalle bazlı analizleri, yatırımın yalnızca büyükşehir merkezlerinde yoğunlaşmadığını ortaya koyuyor. Satış fiyatı en hızlı artan ilçeler, kısa geri dönüş süresine sahip mahalleler ve toplam getiri performansı yüksek bölgeler incelendiğinde, Anadolu şehirlerinin son yıllarda önemli bir ivme yakaladığı görülüyor. Özellikle sanayi yatırımları, organize sanayi bölgeleri, lojistik merkezleri ve yeni ulaşım projelerinin bulunduğu şehirler yatırım açısından öne çıkıyor. Kocaeli, Sakarya, Tekirdağ, Bursa ve Eskişehir gibi Marmara hattındaki kentler, güçlü üretim altyapıları ve İstanbul'a yakınlıkları sayesinde dikkat çekerken; Antalya, Mersin ve bazı İç Anadolu şehirleri de hem kira talebi hem de nüfus artışıyla yatırımcıların radarına giriyor. Yeni otoyol, hızlı tren ve lojistik yatırımları, bu bölgelerde konut talebini destekleyen temel unsurlar arasında yer alıyor.

İstanbul ise farklı bir dönüşüm yaşıyor. Kent, hala Türkiye'nin en likit konut piyasasına sahip olsa da yatırım kararları artık ilçe ve hatta mahalle bazında veriliyor. Aynı şehir içinde dahi kira getirisi, amortisman süresi ve fiyat performansı açısından ciddi farklılıklar oluşuyor. Bu nedenle yatırımcı açısından İstanbul'a yatırım yapmak yerine, İstanbul'un doğru bölgesine yatırım yapmak yaklaşımı öne çıkıyor. REIDIN'in 'En Değerli Mahalleler', 'Kirası En Yüksek Mahalleler', 'Metrekare Fiyatı 250 Bin TL'nin Üzerindeki Mahalleler' ve 'Yatırımı En Hızlı Geri Dönen Mahalleler' verileri de bu ayrışmayı net biçimde ortaya koyuyor. En pahalı mahalle her zaman en yüksek getiriyi sunmuyor, buna karşılık kira talebinin güçlü olduğu, ulaşım yatırımlarıyla desteklenen ve gelişim potansiyeli taşıyan bölgeler yatırım açısından daha avantajlı sonuçlar verebiliyor.

Konut piyasasında sektör aktörlerine göre önümüzdeki dönemde piyasanın seyrini belirleyecek en önemli unsur kredi faizlerinin yanı sıra, yeterli sayıda yeni konut üretilebilmesi olacak. Son üç yılda inşaat sektörünün karşı karşıya kaldığı en önemli sorunlardan biri, üretim maliyetlerindeki yükseliş oldu. Demir, çimento, enerji ve işçilik maliyetlerindeki artışın yanı sıra arsa fiyatlarının ulaştığı seviyeler, yeni proje geliştirmeyi zorlaştırdı. Buna finansmana erişimde yaşanan güçlük de eklenince birçok yatırımcı yeni projelerini ertelemeyi tercih etti. Bu süreç, özellikle büyük şehirlerde yeni konut arzının beklenen hızda artmasını engelledi. Oysa Türkiye'nin genç nüfusu, devam eden kentleşme süreci, dönüşüme olan ihtiyaç dikkate alındığında, konut talebinin yapısal olarak güçlü kalmaya devam ettiği görülüyor. Başka bir ifadeyle, bugün yaşanan sorun talep eksikliğinden çok, talebin finansman koşulları nedeniyle ötelenmesi ve arzın aynı hızda üretilememesinden kaynaklanıyor.

Üretimin yavaşlaması kira piyasasını da doğrudan etkiliyor. Yeni konut arzının sınırlı kalması, özellikle büyükşehirlerde kiralık konut stokunu daraltırken, kira fiyatları üzerindeki baskıyı artırıyor. Son iki yılda satış fiyatlarına göre daha güçlü artan kiralar da bunun en somut göstergelerinden biri olarak öne çıkıyor. Bu nedenle yatırımcı açısından kira getirisi yeniden en önemli karar kriterlerinden biri haline gelmiş durumda.

Erhan Aslanoğlu
Ekonomist
Önümüzdeki Dönem Konut Dalgalı Seyredecek

Türkiye'de, önümüzdeki dönemde, muhtemelen seçim sonrası, ekonominin daha yavaşladığı ve bu anlamda konut fiyatlarının baskılandığı bir dönemde, kurların da belki bir miktar yukarıda olmasıyla, döviz bazında fiyatlarda düşüş olabilir. Döviz bazında düşüşün olması, bir süre sonra talebi tekrar canlandırır ama o düşüş dönemleri talebi azaltıcı etkide de bulunabilir. Yani önümüzdeki birkaç yılda, konuttaki dalgalı seyir devam eder; önce seçime kadar talepte bir canlanma, sonra seçim sonrası bir yavaşlama ve sonra tekrar artış gibi bir dönem olabilir. Ama özellikle enflasyon yaşayan ve maliyetlerin arttığı bir ülke olarak, TL bazında artışların devam etmesini beklemeliyiz. Döviz bazında çok yüksek fiyatlı konutların değer kaybı potansiyeline dikkat etmek gerekiyor. Konut orta vadede hep kazandırmıştır ancak nakde çevrilmesi her zaman kolay olmuyor hatta reel kayıplar eksi bile olabiliyor.

Cansel Turgut Yazıcı
EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü
Alım Tercihleri Değişiyor

Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın 2026 yılı için güncellediği bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri, hemen hemen tüm yapı sınıflarında yıllık yüzde 25-30 bandında artış gösteriyor. Bugün bir konut üretimi metrekarede 40 bin TL civarında seyrediyor. Öte yandan ruhsat süreçleri belediyelerde çok uzun sürüyor. Özellikle kentsel dönüşümde binaların boşaltılması ardından yıkım ruhsatı alınması ardından ruhsat projesi süreçleri 12 aylara çıkmış durumda. Bu süre hem üreticiye hem de mal sahiplerine ekstrafinansman/kira maliyeti olarak dönmekte. Süreçlerin kısaltılması elzem. Ayrıca yatırımcı artık daha bilinçli; sadece lokasyona bakmıyor; ulaşım bağlantısı, sosyal donatı ve deprem güvenliği bir arada değerlendiriliyor. İhtiyaca göre daha küçük alanda daha efektif geliştirilmiş projeler tercih edilecek.

Kentsel Dönüşüm

6 Şubat depremlerinin ardından konut piyasasında güvenlik algısı belirgin biçimde değişti. Buna göre yatırımcı açısından konutun bulunduğu semt, yapı kalitesi, zemin özellikleri, deprem yönetmeliğine uygunluğu ve binanın yaşı da belirleyici unsurlar arasında yer alıyor. Özellikle İstanbul'da beklenen büyük Marmara depremi nedeniyle kentsel dönüşüm, şehircilik politikalarının yanı sıra, gayrimenkul piyasasının da en önemli gündemlerinden biri haline gelmiş durumda. Dönüşüm kapsamındaki bölgelerde hem yeni projelere olan ilgi artıyor hem de yatırımcılar eski yapı stokuna karşı daha temkinli davranıyor. Bu değişim, geliştiricilerin proje anlayışını da etkiliyor. Yeni projelerde enerji verimliliği, çevresel sürdürülebilirlik, sosyal yaşam alanları, otopark kapasitesi, dijital altyapı ve düşük işletme maliyetleri de önemli satış kriterleri arasında yer alıyor.
REIDIN'in kira verileri, konut piyasasındaki en güçlü hareketin kiralama tarafında yaşandığını gösteriyor. Türkiye'nin en yüksek kira değerine sahip mahallesi yine Bebek. Ortalama metrekare kira değeri bir yılda 872 TL'den 1.326 TL'ye yükselerek yaklaşık yüzde 52 arttı. Harbiye'de metrekare kira değeri 896 TL'den 1.115 TL'ye, Beşiktaş Kültür Mahallesi'nde 680 TL'den 989 TL'ye, Fenerbahçe Mahallesi'nde 686 TL'den 958 TL'ye, Ataköy 2-5-6. Kısım'da ise 672 TL'den 944 TL'ye yükseldi. Bu tablo, İstanbul'un merkezi ve prestijli bölgelerinde kira talebinin canlılığını koruduğunu gösterirken, yatırımcı açısından düzenli kira gelirinin önemini artırıyor. Ancak kira piyasasındaki en çarpıcı değişim, lüks bölgelerden çok gelişim akslarında yaşandı. Son bir yılda kira fiyatlarının en hızlı arttığı mahallelerin büyük bölümü, İstanbul'un dönüşüm ve ulaşım yatırımlarıyla öne çıkan bölgelerinde yer aldı. Listenin ilk sırasında Zeytinburnu Veliefendi Mahallesi bulunuyor. Metrekare kira değeri 206 TL'den 519 TL'ye yükselerek yaklaşık yüzde 151 arttı. Yine Zeytinburnu'ndaki Beştelsiz Mahallesi yüzde 124, Bahçelievler Yenibosna Merkez Mahallesi yüzde 110, Çırpıcı Mahallesi yüzde 109, Bakırköy Zuhuratbaba Mahallesi ise yüzde 107 kira artışı gerçekleştirdi. Bu bölgelerin ortak özelliği ise dikkat çekici. Tamamı ulaşım ağlarının güçlendiği, kentsel dönüşümün hız kazandığı ve yeni konut projelerinin yoğunlaştığı akslarda yer alıyor. Bu da yatırım açısından gelecekteki şehirleşme eğilimlerinin de belirleyici olduğunu ortaya koyuyor.

Toplam Getiri Endeksi

REIDIN Konut Yatırımı Toplam Getiri Endeksi, brüt kira getirileri kullanılarak aylık konut toplam getiri oranı aracılığı ile elde edilir. Haziran 2025-Haziran 2026 tarihleri arasındaki dönem dikkate alındığında yatırımcısına en çok kazandıran il Denizli'li olurken başkent Ankara ikinci sırada yer aldı. İstanbul ve İzmir gibi büyükşehirler de yüzde 30'un üzerinde getiri sağladı.

Geri Dönüş Süreleri

Geri dönüş süreleri her geçen yıl düşmeye devam ediyor. Bu yıl dikkat çeken il ise geçen yıl 15,3 olan geri dönüş yılı bu yıl 12,5'e düşen Diyarbakır oldu. Geçen yıl geri dönüş yılı 15,1 olan Konya'da ise geri dönüş süresi uzayarak 17,4'e çıktı. Aşağıdaki tabloda son iki yılın kıyaslama rakamlarını bulabilirsiniz.

Yabancı Yatırımcı Temkinli

Konut piyasasının son yıllardaki önemli dinamiklerinden biri olan yabancıya satışlar da yeni dönemde farklı bir görünüm sergiliyor. Haziran ayında yabancılara yapılan satışlarda yıllık bazda artış görülmesine rağmen, yılın ilk yarısındaki toplam satışlar geçmiş yılların zirvelerinin oldukça altında seyrediyor. Döviz kurlarındaki hareketler, vatandaşlık uygulamalarındaki değişiklikler ve küresel ekonomik belirsizlikler yabancı talebini sınırlayan temel faktörler arasında yer alıyor. TÜİK verilerine göre Haziran 2026'da yabancılara 2 bin 15 konut satıldı. Bu rakam geçen yılın aynı ayına göre yüzde 20,1'lik artışa işaret etse de yılın ilk altı ayında yabancıya satışlar 9 bin 83 adet ile geçen yılın aynı döneminin yüzde 9,2 altında kaldı. Buna karşılık piyasanın ana belirleyicisi yeniden yerli yatırımcı olmaya başladı. Özellikle ilk kez ev sahibi olmak isteyen kesim ile uzun vadeli yatırım yapan bireysel yatırımcılar, faizlerde yaşanabilecek olası normalleşmeyi yakından izliyor.

İstanbul, Beşiktaş, Kadıköy ve Sarıyer Gözde

İstanbul'da konut pazarı büyümeye devam ediyor ancak yatırımın adresi çeşitleniyor. Kentte en yüksek metrekare fiyatları yine Beşiktaş, Kadıköy ve Sarıyer'de görülürken, son bir yılda en güçlü değer artışı ve kira performansı, dönüşüm ve ulaşım yatırımlarının güçlendiği yeni gelişim akslarında yaşandı.
İstanbul, konut fiyatlarında Türkiye'nin lideri olmayı sürdürüyor. Ancak REIDIN'in Haziran 2025-Haziran 2026 verileri, yatırımın artık yalnızca Boğaz hattında artmadığını, ulaşım yatırımlarının değer kattığı ve kira talebinin güçlendiği yeni hatlarda da yoğunlaştığını gösteriyor. Metrekare satış fiyatında zirve yine Beşiktaş, Kadıköy ve Sarıyer'in. Beşiktaş'ta ortalama metrekare satış fiyatı 168 bin TL'yi aşarken, Kadıköy 165 bin TL ile onu izliyor. Ancak son bir yılın en dikkat çekici hikayesi, fiyatların zaten yüksek olduğu ilçelerin yanı sıra hızlı değer kazanan bölgeler. Beykoz'da ortalama metrekare satış fiyatı bir yılda yüzde 54,5 artarken, Bahçelievler, Ataşehir ve Arnavutköy yatırımcılarına getirisi ile İstanbul'un yeni yükselen adresleri olarak girdi. Kirada da benzer bir değişim görülüyor. Son bir yılda en yüksek kira artışları Zeytinburnu, Bahçelievler ve Bakırköy hattında gerçekleşti. Veliefendi Mahallesi'nde ortalama metrekare kira değeri bir yılda yaklaşık iki haneli büyüme gösterirken, Yenibosna Merkez ve Çırpıcı üç haneli artış oranlarıyla dikkat çekiyor.

İslam Memiş
Ekonomist
Gayrimenkul Satın Almak Eskisi Kadar Ucuz ve Kolay Olmayacak

2020 yılı öncesi toplum satın almada daha seçici ve cesaretliydi. Mülkün satın alınacağı mahalle, binanın konumu ve ödeme kolaylığı daha ön planda tutuluyordu. Yıl 2026 ve bugün çoğu kişi "Yeter ki olsun da nerede olursa olsun" düşüncesinde. Bu arada faizlerin düşmesini en çok gayrimenkul almak isteyenler bekliyor. Kredi musluklarının açılmasını en çok gayrimenkul almak isteyenler bekliyor. 1,20 faiz oranını en çok ilk kez ev alacaklar bekliyor. Yeni sosyal konut proje ve kampanyalarını en çok ilk kez ev alacaklar bekliyor. Yani, Türkiye'de ilk kez gayrimenkul alacak milyonlarca insan sırada bekliyor. Bu sorun üç aşamada çözüme kavuşuyor: 1- Sosyal konut projelerinin hızlanması; 2- Kiralık sosyal konutlar; 3- Evim şirketleri... Sosyal konut projelerine tekrar hız verildi. Öngörüm eylülde yeni hem satılık hem de kiralık sosyal konut projeleri açıklanacağı yönünde. Kiralık sosyal konut projeleri toplumdan olumlu tepki gördüğünden özel sektör bu sürece dahil olabilir. Kredi musluklarının kapalı olması ve faiz oranlarının yüksek olması, gayrimenkul talebinde tüketiciyi evim şirketlerine yönlendirdi. Son 5 yıldır evim şirketlerinde yaşanan yoğunluk, yeni şirketlerin kurulması talebin hızlandığını gösteriyor. Türkiye'nin hikayesi artık değişiyor. Türkiye artık kabuk değiştiriyor. Türkiye, bölgenin transfer merkezi. Yani, dünyanın her ülkesinden insanların kısa veya uzun vade geleceği, yatırım yapacağı, iş ve yaşamlarını burada kuracağı bir ülke oluyor. Boşanma oranlarındaki artış her yıl artıyor. Yalnızlaşan ve yaşlanan bir Türkiye gerçeği var. Gayrimenkul satın almak eskisi kadar ucuz ve kolay olmayacak. Türkiye'nin 3 tarafı denizlerle çevrili, 4 mevsimi olan, yer altı tatlı su zenginliği olan bir ülke. Bu ülkede ekilebilir tarım arazi sahibi olmak eskisi kadar ucuz ve kolay olmayacak. Ben TL bazlı gayrimenkul fiyatlarında bir gerileme beklemiyorum.

Gökhan Taş
MasterTürk Grubu Başkanı
Konutta Talebin Ertelendiği Bir Dönem Yaşanıyor

Bugün ağırlıklı olarak nakit alım yapabilen yatırımcılar işlem gerçekleştirirken, finansman koşullarının iyileşmesiyle birlikte krediye erişebilen orta gelir grubunun da yeniden pazara dönmesini bekliyoruz. Bu da hem işlem hacmini artıracak hem de piyasanın daha dengeli ve sürdürülebilir bir büyüme sürecine girmesini sağlayacaktır. Bu çerçevede özellikle 2026'nın ikinci yarısından itibaren konut piyasasında daha canlı bir tablo görmeyi bekliyoruz. Konut, kısa vadeli fiyat hareketlerinden bağımsız olarak hem kullanım değeri hem de uzun vadeli sermaye kazancı potansiyeli sunan önemli bir yatırım aracı. Bugünkü piyasa koşulları ise özellikle nakit alım yapabilen yatırımcılar açısından önemli fırsatlar barındırıyor. Satış hızının yavaşladığı dönemlerde pazarlık gücü doğal olarak alıcıya geçiyor. Özellikle ikinci el konutlarda, tamamlanmış projelerde ve stoklarını eritmek isteyen geliştiricilerde daha avantajlı fiyatlar ve esnek ödeme seçenekleri oluşabiliyor. Diğer taraftan, finansman koşullarının iyileşmesiyle birlikte bugün beklemede olan talebin yeniden devreye girmesi hem satış adetlerini hem de fiyat hareketlerini hızlandırabilir. Bu nedenle yatırımcı açısından asıl avantaj, piyasanın hareketlendiği dönemde değil, henüz sakin olduğu dönemde doğru lokasyonda ve doğru fiyattan alım yapabilmek.

Ankara Getiride Öne Çıkıyor

Başkent, son bir yıllık konut yatırımında en dikkat çekici performanslardan birine imza attı. REIDIN verileri, Ankara'nın büyükşehirler arasında ilk sıraya yükseldiğini gösterdi.

Ankara konut piyasasında son bir yılda hem fiyat hem de kira cephesinde güçlü bir performans sergiledi. REIDIN'in ilçe bazlı toplam verilerine göre Çankaya'nın yatırım performansı bir yılda yaklaşık yüzde 48,7 artarken, Altındağ yüzde 44,9, Akyurt yüzde 44,4, Etimesgut yüzde 40 ve Çubuk yüzde 29,4 artış kaydetti. Başkentte savunma sanayii yatırımları, teknolojinin büyümesi ve yeni istihdam alanları, konut talebini destekleyen temel dinamikler arasında yer alıyor. Ankara'nın en değerli mahallelerinden Ümit Mahallesi, son bir yılda yüzde 64,8 ile ilk 10'da en yüksek değer artışını gösterirken, metrekare satış fiyatı yaklaşık 65 bin TL'den 108 bin TL'ye yükseldi. Dumlupınar Mahallesi yaklaşık yüzde 48,9, Bahçelievler yüzde 45, Çayyolu yüzde 20,5 değer kazandı. Buna karşılık uzun yıllar başkentin en yüksek bölgelerinden biri olan Oran Mahallesi'ndeki metrekare satış fiyatı yaklaşık yüzde 9,6 geriledi. Veriler, Ankara'da yatırımın artık yalnızca prestijli semtlere değil, yeni gelişim koridorlarına yayıldığını ve başkentin geleneksel olarak büyüyen konut pazarlarından biri haline geldiğini gösteriyor.

İzmir

Kıyıda Fiyat Artıyor

İzmir'de konut yatırımı kıyı ilçeleriyle sınırlı kalıyor. REIDIN verilerine göre, son bir yılda Aliağa, Balçova, Konak ve Kemalpaşa satış fiyatı ve toplam getiri açısından öne çıkıyor.

İzmir'de konut piyasasının en güçlü performansı Aliağa'da görüldü. İlçede toplam istatistik son bir yılda yüzde 3,3 artarken, konutların satış değeri yüzde 43,6 yükseldi. Balçova, yüzde 46 toplam getiri ve yüzde 36 satış değerindeki artışla Aliağa'yı izledi. İzmir'in en değerli mahalleleri sıralamasında Narlıdere'deki Yenikale ilk sırada yer aldı. Onu Konak'ın Kültür Mahallesi ile Karşıyaka'nın Atakent Mahallesi izledi.

Makbule Yönel Maya
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü
Konut Fiyatları Enflasyonun Altında Artıyor

TCMB Konut Fiyat Endeksi verilerine göre konut fiyatları, Şubat 2024'den beri tek ay (Kasım 2025) dışında enflasyonun altında artıyor. Dolayısıyla geçmişte özelikle 2022-2023 yıllarındaki hızlı ve yüksek oranlı artışlar sonrasında yerini bir düzeltmeye bıraktı diyebiliriz. Aynı endeks verilerine göre ülkemizde 2026 1. çeyrek itibarıyla birim konut fiyatı yaklaşık 48.300 TL/metrekare iken, üç büyük ilimizde İstanbul 79.300 TL/metrekare, Ankara 44.000 TL/metrekare ve İzmir 52.500 TL/metrekare seviyesinde gerçekleşti. Rakamlara bakıldığında İstanbul birim konut fiyatının Türkiye ortalamasından açık ara farklılaştığını görüyoruz. Buna rağmen gayrimenkul satışlarında İstanbul liderliğini asla bırakmıyor. 2026 yılı başından bugüne kadar İstanbul'da 190.967 adet gayrimenkul satış işlemi olmuşken Ankara'da 96.246 adet ve İzmir'de 65.547 adet satış işlemi olduğunu görüyoruz. İçinde bulunduğumuz ekonomik koşullar, mevduat faizi oranlarının yüksekliği, konut kredisi kullandırımındaki kısıtlar gibi etkenler nedeniyle yıl içinde konut fiyatlarında önemli derecede bir artış beklemiyorum. İstanbul elbette ki çok önemli bir merkez. Her alanda olduğu gibi yatırım anlamında da bir çekim merkezi. Bugün için baktığımızda İstanbul'a yakın illerde bir hareketlilikten bahsetmek mümkün. Kocaeli, Eskişehir, Sakarya, Tekirdağ, Kırklareli gibi illerimiz İstanbul'a yakınlığından ötürü işlem hareketliliğinin olduğu illerimiz. Ülkemizde bir bölgenin gelişiminde temel etkenlerin başında ulaşım, sonrasında sanayi geliyor. Ulaşım altyapısının güçlenmesiyle birlikte sanayi yatırımlarının da hız kazandığı bölgeler, mercek altına alınması gereken öncelikli alanlar arasında yer alıyor. Geçmişten örnek vermek gerekirse, Kuzey Marmara Otoyolu projesinin geçtiği bölgeleri düşünebilirsiniz. Bu projeyle İstanbul'un yeni ilçeleri oluştu bile diyebiliriz. Yakın gelecek için de bu yol projesinin devamı olan Kınalı-Malkara Otoyolu projesinin tamamlanmasıyla birlikte Tekirdağ İstanbul arası yaklaşık 1 saate, İstanbul-Çanakkale arasınınsa 2 saate düşürülmesi söz konusu olabilir. Bu gelişme sadece Trakya'yı değil; Çanakkale, Balıkesir gibi illerimizi de etkileyecektir.

Bursa

Nilüfer Yine İlk Sırada

Bursa'da Nilüfer Metrekare Satış Fiyatında İlk Sıradaki Yerini Korurken, Mudanya Hem Yüksek Konut Değerleri Hem De Kira Artışıyla Öne Çıkıyor.

Bursa'da konut piyasasının merkezi değişmiyor. REIDIN sistemlerine göre Nilüfer, yaklaşık 39 bin TL'lik ortalama metrekare satış fiyatıyla kentte en değerli ilçe olmayı sürdürürken, Mudanya ve Osmangazi ilk üçüncü sırada yer aldı. Kira artışında ise Mudanya'nın Güzelyalı Siteler Mahallesi yaklaşık yüzde 48'lik artışla dikkat çekti. Nilüfer'in Balat, İhsaniye ve Ataevler mahalleleri de güçlü kira performansıyla öne çıktı.

Antalya

Turizm ve Göç Etkisi

Antalya'da konut piyasası, turizm ve göçün etkisi ile canlılığını koruyor. REIDIN verilerine göre Kaş metrekare satış fiyatında ilk sırada yer alırken, Konyaaltı ve Alanya hem değer artışı hem de yatırım potansiyeliyle dikkat çekiyor.

Antalya'da konut talebi güçlü seyrini sürdürüyor. REIDIN verilerine göre Kaş, yaklaşık 95 bin TL'lik ortalama metrekare satış fiyatıyla değerli bir ilçe olarak öne çıkıyor. Konyaaltı ve Kemer de üst sıralardaki yerini korudu. Son bir yılda en yüksek değer artışı Konyaaltı'ndaki Gürsu Mahallesi'nde gerçekleşti. Muratpaşa'nın Güvenlik ve Kırcami mahalleleri ile Alanya Hacet Mahallesi'nde ise dikkat çekici bir yükseliş yaşandı. Veriler, Antalya'da konut pazarının yalnızca sahil hattında değil, iç bölgelerdeki yerleşim alanlarında da yaygınlaşmaya devam ettiğini gösteriyor.

Simla Budakoğlu Sönmezler
Denge Değerleme Genel Müdürü

Başarılı Yatırımın Anahtarı

Yüksek giriş maliyetleri, deprem riski ve bazı bölgelerde gerileyen kira çarpanları yatırım kararlarında daha seçici olunmasını gerektiriyor. Öte yandan sanayi, lojistik ve ulaşım yatırımlarıyla büyüyen Anadolu şehirleri daha düşük yatırım maliyetleri ve daha kısa geri dönüş süreleri sunabiliyor. Bu nedenle yatırımcıların artık yalnızca şehir seçimine değil, bölgenin ekonomik dinamiklerine, istihdam yapısına ve gelecekte yaratacağı talebe odaklanması gerekiyor. Sanayi ve lojistik koridorlarında yer alan Kocaeli (Gebze, İzmit, Kartepe), Sakarya ve Yalova risk-getiri dengesi açısından öne çıkıyor. Turizm ve ulaşım yatırımlarının desteğiyle Antalya'da Kepez, Döşemealtı ve Aksu; üniversite ve sanayi etkisiyle Bursa Nilüfer, İzmir Bornova, Mersin Yenişehir ile Eskişehir de dikkat çeken bölgeler arasında yer alıyor. Gayrimenkul türü açısından ise veri merkezleri, öğrenci yurtları, ileri yaş yaşam merkezleri ve çalışan deneyimine odaklanan yeni nesil ofisler önümüzdeki dönemin öne çıkan yatırım alanları olacak. Başarılı yatırımın anahtarı artık yalnızca fiyat artışı beklentisi değil, ulaşım altyapısı, istihdam, kira talebi, likidite ve işletme maliyetlerini birlikte değerlendirebilen bütüncül bir bakış açısı.