Yatırımcının Yeni Gözdesi

Yüksek enflasyon ve piyasalardaki belirsizlikler yatırımcıları alternatif araçlara yönlendirirken, gayrimenkul güvenli liman özelliğini koruyor. Geleneksel gayrimenkul yatırımının yanı sıra vergi avantajı ve profesyonel portföy yönetimi ile daha düşük tutarlarda farklı projelere yatırım yapma imkanı sunan gayrimenkul yatırım fonları (GYF), yatırımcıların giderek daha fazla ilgi gösterdiği araçlar arasında dikkat çekiyor. Uzun vadeli getiri potansiyeline sahip GYF'lerin hem bireysel hem kurumsal yatırımcıların portföylerinde ağırlığı artarken, sektörün büyüme ivmesi de hız kesmeden devam ediyor.

Gayrimenkul yatırım fonları, kira geliri ve değer artışı elde etmek amacıyla gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı varlıklara yatırım yapan uzun vadeli yatırım fonları olarak öne çıkıyor. Bu fonlar, yatırımcıların tek başına ulaşmasının zor olduğu büyük ölçekli ve nitelikli gayrimenkul projelerine profesyonel yönetim altında ortak olmasına imkan tanıyor. Doğrudan gayrimenkul yatırımında doğru varlığın seçimi, hukuki ve teknik inceleme, değerleme, kiralama, bakım, satış ve likidite gibi tüm süreçler yatırımcının sorumluluğunda bulunurken, GYF modelinde bu süreçler profesyonel portföy yönetim şirketleri, bağımsız değerleme kuruluşları ve portföy saklama mekanizmaları tarafından yürütülüyor. Böylece yatırımcı hem operasyonel yükten kurtuluyor hem de tek bir taşınmaza bağlı kalmak yerine farklı lokasyonlara, varlık türlerine ve proje aşamalarına yayılmış bir portföye yatırım yapabiliyor. GYF'ler, özellikle emeklilik fonları, sigorta şirketleri ve egemen varlık fonlarının da tercih ettiği yatırım araçları arasında yer alıyor. Son dönemde ise lojistik tesisler, veri merkezleri, öğrenci konutları, sağlık yapıları ve yaşam odaklı gayrimenkuller, fonların en fazla yöneldiği yatırım alanları olarak öne çıkıyor.

4 Trilyon Euro'luk Pazar

İlk olarak 1938'de İsviçre'de ve 1959'da Almanya'da düzenlenen GYF, gayrimenkul yatırımlarını bir taraftan yatırım fonu yapısı kullanılarak finanse ederken, diğer taraftan da bu yatırımlardan elde edilecek gelirlerden katılım payı sahiplerine getiri fırsatı sunuyor. Fund Manager Survey 2026'ya göre, 2025 yılı sonunda küresel gayrimenkul varlık yönetimi büyüklüğü 4 trilyon euro'ya yaklaştı. Ülkemize gelince, ilk defa 2012 yılında Sermaye Piyasası Kanunu'na dayanılarak hukukialtyapısı sağlanan gayrimenkul yatırım fonlarının mazisi, diğer sermaye piyasası araçlarına göre çok eski değil. Kuruluş ve faaliyetlerine ilişkin esaslar 2014 yılında yürürlüğe giren tebliğ ile düzenlenen ve nitelikli yatırımcıları hedefleyen bu fonlar; arsa, arazi, konut, ofis, AVM, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane gibi her türlü gayrimenkule yatırım yapabiliyor. Bu yatırımlardan elde edilen satış veya kira gelirleri ise pay sahiplerine dağıtılıyor.

Düşük Maliyetle Erişim

Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici'ye göre, gayrimenkul yatırım fonları, yatırımcılara doğrudan bir gayrimenkul satın almadan profesyonel olarak yönetilen bir portföy üzerinden gayrimenkul piyasasına erişim imkanı sunuyor. Özellikle yüksek giriş maliyetleri, tapu işlemleri, kiracı yönetimi, bakım giderleri ve likidite sorunları düşünüldüğünde GYF'ler önemli avantajlar sağlıyor. Yatırımcılar daha düşük tutarlarla büyük ölçekli ofis, lojistik, otel, konut veya karma projelere ortak olabiliyor. Ayrıca portföy çeşitlendirmesi, profesyonel yönetim ve bağımsız değerleme mekanizmaları sayesinde risk dağılımı da sağlanıyor. Çekici, son dönemde alternatif yatırım araçlarına yönelen yatırımcıların ilgisinin artmasının temel nedenlerinden birinin de bu erişim kolaylığı ve kurumsal yapı olduğunun altını çiziyor.

4 Yılda Rekor Artış

Son yıllarda GYF'lere olan ilginin belirgin şekilde arttığını belirten GYODER Başkanı Çekici, ilk başlarda ağırlıklı olarak kurumsal yatırımcılar, aile ofisleri ve yüksek gelir grubundaki yatırımcılar tarafından tercih edilen bu fonların, bugün daha geniş bir yatırımcı kitlesinin portföyünde yer aldığını dile getiriyor. Çekici'ye göre, son dönemde özellikle sermaye piyasalarını yakından takip eden, portföy çeşitlendirmesi yapmak isteyen ve gayrimenkule doğrudan yatırımın operasyonel yükünü üstlenmek istemeyen yatırımcılar fonlara yöneliyor. Ayrıca şirketlerin bilançolarındaki gayrimenkulleri fon yapıları içine taşıma eğilimi de bu büyümeyi destekliyor.

Gayrimenkul yatırım fonlarına artan yatırımcı ilgisi, sektör verilerine de güçlü bir şekilde yansıyor. Haziran 2022'den bu yana GYF pazarı yaklaşık 12 kat büyüyerek dikkat çekici bir ivme yakaladı. Haziran 2022 tarihinde 20 milyar TL seviyesinde olan gayrimenkul yatırım fonlarının toplam büyüklüğü, Haziran 2026 tarihinde 230 milyar TL'yi aştı. Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) tarafından yayımlanan Haziran 2026 sonu verilerine göre, geçen yılın ilk yarısı itibarıyla 171 milyar TL olan gayrimenkul yatırım fonlarının portföy değeri, bu yılın aynı döneminde yüzde 34,5 oranında artış göstererek 230 milyar TL'ye ulaştı. Yatırımcı sayısı da son bir yıl içerisinde 2 bin 890'dan 5 bin 357'ye çıkarak yüzde 85,3'lük artış kaydetti.

Büyümenin Yeni Lokomotifi

Sektör temsilcilerine göre bu gelişim, yatırımcıların gayrimenkule doğrudan mülkiyet yerine daha kurumsal, şeffaf ve profesyonel yönetilen fon yapıları üzerinden erişmeye yönelik ilgisinin arttığını gösteriyor. Özellikle 2024 yılında hayata geçirilen Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu (PGYF) düzenlemesi, gayrimenkul projelerinin finansmanında yeni bir dönüm noktası olarak değerlendirilirken, sektördeki büyüme ivmesinin daha da hızlanması bekleniyor.

Proje GYF modelinin devreye girmesiyle, fonlar yalnızca mevcut taşınmazlara değil; konut ve proje geliştirme süreçlerine de daha etkin kaynak sağlayabilecek. Gayrimenkul yatırım fonlarının, konut projelerine yatırım yapabilmesinin önünü açan düzenlemenin üzerinden tam 2 yıl geçtiğini belirten Çekici, "Bu süreçte yaklaşık 50 tane Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu kuruldu ve toplam büyüklüğü yaklaşık 50 milyar TL'ye ulaştı. Bu fonlardan 19 tanesinde aktif olarak konut ağırlıklı projelere yatırım başlamış durumda. Bu gelişme hem konut arzının finansmanı hem de yatırımcıların projelere erken aşamada katılımı açısından önemli bir potansiyel taşıyor. Fonların konut projelerine yatırım tecrübesinin artması ve yatırımcıların yatırımlardan elde edilen kazançtan memnun kalmaları durumunda, bu fonların kentsel dönüşüm projelerini de destekleyeceğini öngörüyoruz" diyor. Neşecan Çekici, ayrıca bu modelin uluslararası yatırımcıların da ilgisini çekeceğini belirterek, "Bu model, özellikle, uluslararası yatırımcıların Türkiye'deki gayrimenkul projelerine daha kurumsal ve şeffaf yapılar üzerinden erişebilmesi açısından önemli bir fırsat sunuyor" görüşünü savunuyor.

Vergi Avantajı Cazip

Tera Portföy Genel Müdürü Ethem Umut Beytorun'a göre, mevcut durumda konut fiyatlarının reel olarak yüzde 4,3 eridiği, ancak yeni kiralardaki yıllık artışın yüzde 31,7 ile enflasyona direndiği bir konjonktürdeyiz. Geleneksel ev alıp değerlenmesini beklemek yerine GYF'lere yatırım yapmanın daha cazip olduğunu belirten Beytorun, şu hususlara dikkat çekiyor: "Özellikle bizim çıkardığımız Tera Birinci Proje GYF (TN1) fonu makroekonomik darboğazlara ve konut piyasasındaki yapısal kırılmalara karşı finansal mühendislik kullanılarak üretilmiş çok net bir kurumsal yanıt niteliğinde. Mevcut piyasada bitmiş bir konutu alırsanız, bu reel düşüşten kaçamazsınız. Ancak TN1 fonu, arsa aşamasından girdiği için inşaat maliyeti ile nihai satış fiyatı arasındaki geliştirme marjını yatırımcıya yansıtıyor. Yatırımcının kazancı normal GYF'lere göre daha fazla potansiyel barındırıyor. Ayrıca iki yıldan fazla süreyle elde tutulan GYF'lerde stopaj oranı yüzde 0 olarak uygulandığı için yatırımcıya ciddi bir prim sağlıyor."
Doğrudan gayrimenkul yatırımlarında likiditenin önemli bir dezavantaj olduğuna dikkat çeken Neo Portföy Yönetimi Gayrimenkul Yatırım Fonları Direktörü Deniz Şahinkaya da bir taşınmazın satışının piyasa koşullarına bağlı olarak uzun sürebileceğine işaret ederek, "Gayrimenkul yatırım fonları ise yatırımcılara profesyonel yönetim, portföy çeşitliliği, şeffaflık ve görece daha kolay likidite imkanı sunarak bu dezavantajları önemli ölçüde azaltıyor" diyor.

Faizler Belirleyici Olacak

Peki, yıl sonuna ilişkin beklentiler neler? Faizlerin seyri elbette gayrimenkul piyasasını etkileyen önemli unsurlardan biri. Sektör temsilcilerine göre, Türkiye'de gayrimenkul yatırımları uzun yıllar bireysel yatırımcıların doğrudan taşınmaz edinmesi üzerinden şekillendi. Önümüzdeki dönemde ise bu anlayışın kademeli olarak kurumsal yatırım modellerine evrilmesi bekleniyor. Gayrimenkul yatırım fonları; profesyonel yönetim, şeffaflık ve ölçek ekonomisi sayesinde bu dönüşümün en önemli araçlarından biri olacak. Bu nedenle orta vadede sektörün hem büyüklük hem de yatırımcı tabanı açısından mevcut seviyesinin çok üzerine çıkacağı öngörülüyor.
GYODER İcra Kurulu ve ONE Portföy Yönetim Şirketi Yönetim Kurulu Üyesi Berna Sema Yiğit, yıl sonuna doğru faiz, enflasyon, finansmana erişim ve gayrimenkul fiyatlarındaki dengelenme sürecinin sektörün yönünü belirleyeceğini belirtiyor. Yiğit'e göre, kısa vadede yatırımcı daha seçici davranmaya devam edecek, ancak orta vadede faizlerde öngörülebilirliğin artmasıyla birlikte GYF'lara yönelik talebin yeniden hızlanması bekleniyor. Orta vadede ise bu fonların, gayrimenkul sektörünün finansmanında daha merkezi bir rol üstleneceğini öngören Yiğit, özellikle kentsel dönüşüm, konut üretimi, sanayi-lojistik alanları ve sürdürülebilir gayrimenkul yatırımları için fon yapısının önemli bir kaynak yaratma modeli haline gelebileceğini savunuyor.

Yatırım Tabanı Genişleyecek

Şahinkaya'ya göre, gayrimenkul yatırım fonları Türkiye'de henüz gelişimini sürdüren bir yatırım ürünü. Bugün itibarıyla yalnızca nitelikli yatırımcılar bu fonlara yatırım yapabiliyor. Mevcut yatırımcı profilinde aile ofisleri, yüksek gelir grubundaki bireysel yatırımcılar, şirketler ve kurumsal yatırımcılar öne çıkıyor. Gayrimenkul yatırım fonlarının önümüzdeki yıllarda çok daha geniş bir yatırımcı kitlesi tarafından tanınacağını öngören Şahinkaya, pazarın büyümesine ilişkin beklentilerini şöyle özetliyor: "Nüfus artışı, yeni hane oluşumu, şehirleşme ve değişen yaşam alışkanlıkları konut talebini desteklemeye devam ediyor. Dolayısıyla kısa vadeli faiz hareketleri sektörü etkileyebilse de uzun vadede gayrimenkulün yatırım cazibesini koruyacağını düşünüyorum. Gayrimenkul yatırım fonlarının ise önümüzdeki dönemde daha güçlü büyümesinin önündeki en önemli faktör yatırımcı farkındalığı. Yatırımcılar bu yapıları tanıdıkça ve deneyimledikçe sektörün çok daha hızlı büyüyeceğine inanıyorum."